報刊專欄
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2019年04月 力報地產觀點:車位投資突破內地限購(下)

本文詳細列出內地「住宅房」及「商住房」分別。


政策限制:「住宅房」有限購;「商住房」不限購
貸款限制:「住宅房」貸款條件較好,可按七成;「商住房」最多只按五成
水電成本:「住宅房」按住宅標準,費用較低;「商住房」按商業標準,費用較高
戶籍學額:「住宅房」可以落戶當地,並享有學額,小朋友可以在當地校網內上學讀書;「商住房」不可落戶,亦沒有學額
稅費優惠:「住宅房」買入時,契稅以住宅準計算,費用較低。賣出時,個人所得稅因應擁有物業數量及持有年期享不同優惠,最多可稅費全免;「商住房」契稅以商業標準計算。賣出時,沒有稅務優惠,個稅為物業升幅的20%。
使用年期:「住宅房」土地使用年期70年,「商住房」土地使用年期40年。土地到期有機會需要補地價或被收回土地,因此餘下的土地年期短會較難出售。


綜上分別,當地居民,尤其家庭,購買物業只會考慮「住宅房」。出租方面,因「商住房」水電及管理費用較高,租客會優先考慮「住宅房」或「小產權房」。在自用或租用均沒有優勢情況下,「商住房」的入住率一般較低。當考慮車位投資時,你會選擇一個燈火通明,車來車往的小區,還是住戶凋零,冷冷清清的屋苑?所以內地投資車位,首先要識「睇樓」。


車位皇(澳門)   陳力旗